Instalacja to termin stosowany w odniesieniu do umiejscowienia przewodów wodnych i kanalizacyjnych w budynku wielorodzinnym (kamienica, blok). Rozróżnia się instalację pionową (elementy umieszczone w ścianie) i instalację poziomą (elementy umieszczone w podłodze). Ma to istotne znaczenie w przypadku zalania mieszkania. Umożliwia wskazanie sprawcy szkody, który jest zobowiązany do jej naprawienia.
Instalacja wodno-kanalizacyjna w budynku — określenie granicy i odpowiedzialności za instalację
Zgodnie z zapisami Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku wszystkie piony wodne i kanalizacyjne (elementy umieszczone w ścianie) są częścią wspólną budynku wielorodzinnego. Inaczej mówiąc za stan techniczny pionowej instalacji wodno-kanalizacyjnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa. Natomiast elementy poziome instalacji wodno-kanalizacyjnej (umieszczone w podłodze) to własność indywidualnego właściciela mieszkania. Stąd na nim spoczywa odpowiedzialność za ich stan techniczny.
Instalacja – jej awaria a sprawca zalania
Zalanie w mieszkaniu może być spowodowane rozmaitymi przyczynami — od uszkodzenia wężyka w pralce, poprzez niedokręcenie korków w kranie, a na awarii instalacji skończywszy. Dlatego w przypadku zalania mieszkania w pierwszej kolejności trzeba zidentyfikować źródło zalania i je usunąć, aby szkoda się nie powiększała (np. jeżeli doszło do awarii instalacji wodnej, najlepiej jest zamknąć zawór główny, który doprowadza wodę do mieszkania). Następnie należy ustalić zakres uszkodzeń powstałych w mieszkaniu na skutek zalania i udokumentować je na fotografiach. Jest to konieczne w przypadku późniejszego dochodzenia roszczenia odszkodowawczego od sprawcy szkody. Należy zaznaczyć, że wskazanie sprawcy spoczywa na poszkodowanym. W sytuacji awarii instalacji sprawca to:
- wspólnota/spółdzielnia mieszkaniowa, jeżeli doszło do awarii instalacji pionowej (np. woda wydobywa się ze ścian);
- sąsiad z mieszkania powyżej, jeżeli doszło do awarii instalacji poziomej (np. woda wydobywa się z sufitu).
Awaria instalacji – protokół szkody
Po ustaleniu sprawcy zalania na skutek awarii instalacji konieczne jest sporządzenie w obecności przedstawiciela wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej (i sąsiada z mieszkania powyżej, jeżeli jest to sprawca) protokołu szkód zaistniałych w zalanym mieszkaniu. Dopiero po dopełnieniu przez poszkodowanego wskazanych formalności przychodzi pora na skierowanie przez niego do sprawcy roszczenia odszkodowawczego za zalanie.
Jak dostać odszkodowanie za zalanie mieszkania na skutek awarii instalacji?
Zgodnie z przepisami prawa sprawca, czyli podmiot lub osoba, której działanie lub zaniechanie doprowadziło do awarii instalacji, a tym samym wyrządzenia szkody na cudzym mieszkaniu jest zobowiązany do jej naprawienia. Na tej podstawie, w zależności od umiejscowienia źródła wycieku wody, poszkodowany ma prawo i możliwość wnieść roszczenie:
W przypadku gdy awarii uległa instalacja pionowa:
- do towarzystwa ubezpieczeniowego, w którym wspólnota/spółdzielnia mieszkaniowa zawarła ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC);
- do wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli sprawca nie jest ubezpieczony lub jeżeli jest to wola poszkodowanego (pomimo tego, że sprawca jest ubezpieczony w zakresie OC).
I analogicznie, gdy awarii uległa instalacja pozioma:
- do towarzystwa ubezpieczeniowego, w którym sąsiad z mieszkania powyżej zawarł ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC);
- do sąsiada z mieszkania powyżej, jeżeli sprawca nie jest ubezpieczony lub jeżeli jest to wola poszkodowanego (pomimo tego, że sprawca jest ubezpieczony w zakresie OC).
Czy ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej uchroni mnie przed awarią instalacji?
Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej chroni ubezpieczonego przed finansowymi konsekwencjami szkód wyrządzonych osobom trzecim. Trzeba jednak zaznaczyć, że jest to polisa dobrowolna zarówno dla wspólnot/spółdzielni mieszkaniowych, jak i indywidualnych właścicieli mieszkań. Dlatego, jeżeli sprawca nie ma wskazanego ubezpieczenia, roszczenie musi być kierowane bezpośrednio do niego. Co równie ważne, poszkodowany ma wybór odnośnie do sposobu naprawienia szkody. Może zdecydować o chęci otrzymania odszkodowania lub przywrócenia mieszkania do stanu sprzed szkody zalaniowej (np. poprzez wynajem i opłacenie ekipy remontowej przez sprawcę). Niezależnie jednak od wybranego przez poszkodowanego sposobu naprawienia szkody jej sprawca odpowiada jedynie za rzeczywiste skutki awarii instalacji w zalanym mieszkaniu. Poszkodowany nie może oczekiwać odszkodowania w kwocie, która przewyższa niezbędne i ekonomicznie uzasadnione koszty naprawy czy też wyremontować sobie całego mieszkania.
Co zrobić, jeżeli sprawca unika odpowiedzialności za zalanie?
Opisany dotąd sposób postępowania odnośnie do roszczenia odszkodowawczego wobec sprawcy szkody zakłada, że bierze on na siebie odpowiedzialność za jej powstanie. Niestety zdarza się, że sprawca nie poczuwa się do winy. A ta, zgodnie z polskim prawem w sytuacji awarii instalacji, musi być udowodniona przez poszkodowanego. Jeżeli sprawca uchyla się od odpowiedzialności za zalanie mieszkania na skutek awarii instalacji warto, by poszkodowany wezwał rzeczoznawcę, który wskaże źródło wycieku wody oraz określi zakres i wartość szkody.
Wówczas poszkodowany ma dwie możliwości dochodzenia roszczenia odszkodowawczego od sprawcy szkody zalaniowej:
- wystosowanie pisma do sprawcy z wezwaniem do zapłaty za zalanie mieszkania w wyniku awarii instalacji. Pismo musi być nadane na Poczcie Polskiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Do pisma powinna być dołączona przygotowana przez rzeczoznawcę ekspertyza. Jeżeli sprawca dalej uchyla się od odpowiedzialności za zaistniałe zalanie mieszkania, poszkodowanemu pozostaje skierowanie sprawy do sądu.
- zarejestrowanie zgłoszenia szkody u własnego ubezpieczyciela. Jeżeli poszkodowany ma ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych (w tym zalania!) szkoda może być zgłoszona przez niego do towarzystwa ubezpieczeniowego, w którym zawarł on umowę ubezpieczenia. Podczas rejestracji szkody trzeba zaznaczyć, że zgłoszenie zakłada regres ubezpieczyciela do sprawcy. Na tej podstawie towarzystwo ubezpieczeniowe wypłaci poszkodowanemu odszkodowanie, po czym zażąda od sprawcy zwrotu.