Zalanie to niezamierzone i niekontrolowane wydostanie się wody lub innej cieczy w nieruchomości. Dochodzi do niego na skutek m.in.:
- awarii instalacji wodnej, kanalizacyjnej lub grzewczej;
- awarii urządzeń domowych (np. pralki, zmywarki);
- działania czynników atmosferycznych (np. opadu deszczu czy topnienia śniegu);
- działania osób trzecich.
Zalanie – ubezpieczenie nieruchomości
Ubezpieczenie nieruchomości to polisa, która w podstawowym zakresie gwarantuje odszkodowanie w przypadku szkody m.in. w mieszkaniu czy domu jednorodzinnym, do której doszło w wyniku zdarzenia losowego (np. pożaru, huraganu czy właśnie zalanie). Zakres ubezpieczenia może być rozszerzony o inne ryzyka (np. kradzież z włamaniem) po opłaceniu wyższej składki ubezpieczenia. Przed zawarciem umowy ubezpieczenia trzeba sprawdzić Ogólne Warunki Ubezpieczenia (OWU) proponowane przez dane towarzystwo ubezpieczeniowe (TU). Niekiedy ryzyko zalania jest oferowane dopiero w rozszerzonym zakresie ubezpieczenia.
Podczas zawierania umowy ubezpieczenia nieruchomości trzeba mieć na uwadze finansowe konsekwencje szkód spowodowanych zdarzeniami losowymi. A te niekiedy są horrendalne. Nawet w przypadku zalania. Możliwych skutków niszczycielskiego działania wody (lub innej cieczy) nie trzeba wyjaśniać. Stąd warto zadbać o to, by polisa chroniła nie tylko mury (konstrukcję nieruchomości), ale też elementy stałe (np. drzwi, parkiety, okładziny ścienne, instalację elektryczną) oraz elementy ruchome (np. sprzęt AGD/RTV i komputerowy, meble).
Ubezpieczenie na wypadek zalania osób trzecich
Przed finansowymi konsekwencjami wyrządzenia szkód osobom trzecim ochronę zapewnia ubezpieczenie OC w życiu prywatnym. Na podstawie zawartej umowy ubezpieczenia TU jest zobowiązane do wypłacenia w imieniu ubezpieczonego odszkodowania na rzecz poszkodowanej przez niego osoby (np. w przypadku zalania przez ubezpieczonego mieszkania sąsiada z dołu). Zgodnie z art. 415 kodeksu cywilnego: „kto wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Poprzez zawarcie ubezpieczenia OC w życiu prywatnym obowiązek ten przejmuje na siebie TU. Przed zakupem polisy trzeba sprawdzić w OWU, czy ubezpieczenie w podstawowym zakresie zawiera ryzyko zalania, czy też konieczne jest rozszerzenie zakresu ubezpieczenia.
Co zrobić po zalaniu?
Po zalaniu trzeba niezwłocznie zidentyfikować źródło wycieku wody (lub innej cieczy) i je usunąć, by szkoda się nie powiększała. Na przykład, jeżeli doszło do awarii rury należy natychmiast zamknąć zawór główny, który doprowadza wodę do mieszkania czy domu jednorodzinnego. I wezwać hydraulika, który dokona naprawy. Za pomoc fachowca trzeba zachować rachunek. Miejsce zdarzenia musi być uprzątnięte. Oznacza to zebranie wody. Poszkodowane mienie może być przeniesione do innego pomieszczenia. Nie wolno jednak usuwać skutków zalania (np. zacieków na ścianach) czy dokonywać napraw zalanych sprzętów domowych. Jeszcze przed uprzątnięciem miejsce zdarzenia trzeba sfotografować, a nawet nagrać telefonem filmiki dokumentujące stan nieruchomości po zalaniu.
Szkoda musi być zarejestrowana w TU w określonym w OWU terminie, np. poprzez kontakt telefoniczny z infolinią TU. Po zarejestrowaniu szkody TU przekazuje swojemu rzeczoznawcy zlecenie przeprowadzenia oględzin w zalanej nieruchomości. W oczekiwaniu na rzeczoznawcę (zazwyczaj do 7 dni roboczych) należy przygotować dokumenty konieczne do okazania w trakcie oględzin. TU informuje o nich podczas rejestracji zgłoszenia szkody.
Szczegółowa procedura postępowania w razie zalania określona jest przez danego ubezpieczyciela w warunkach umowy ubezpieczenia (OWU).
Zalanie z cudzej winy
Szczególnie w przypadku budynku wielorodzinnego zalanie może być spowodowane działaniem osób trzecich – wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej czy sąsiada z góry. Wówczas to poszkodowany jest zobowiązany do wskazania sprawcy oraz udowodnienia mu winy (zawinionego działania lub zaniedbania).
Wspólnota/spółdzielnia mieszkaniowa odpowiada za stan techniczny części wspólnej budynku wielorodzinnego. Zalicza się do niej m.in. instalacja wodno-kanalizacyjna w pionie tego budynku (elementy umieszczone w ścianie) czy dach. Jeżeli w danym mieszkaniu woda wydobywa się ze ścian, powodem jest awaria instalacji pionowej. A jeżeli dane mieszkanie mieści się na ostatnim piętrze i woda kapie z sufitu, powodem zalania jest nieszczelność dachu.
W obu sytuacjach sprawcą szkody jest wspólnota/spółdzielnia mieszkaniowa. Stąd musi zostać niezwłocznie poinformowana o zdarzeniu. Konieczne jest sporządzenie protokołu szkód w zalanym mieszkaniu w obecności jej przedstawiciela. Poszkodowany ma prawo wnieść roszczenie odszkodowawcze do:
- TU, w którym wspólnota/spółdzielnia mieszkaniowa zawarła ubezpieczenie OC wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej;
- do wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli sprawca nie jest ubezpieczony (w tym przypadku polisa OC nie jest obowiązkowa) lub jeżeli jest to wola poszkodowanego (pomimo tego, że sprawca jest ubezpieczony w zakresie OC).
Za stan techniczny instalacji wodno-kanalizacyjnej w poziomie budynku wielorodzinnego (elementy umieszczone w podłodze) i urządzeń w mieszkaniu odpowiada jego właściciel. Jeżeli zatem w danym mieszkaniu woda wydobywa się z sufitu, przy czym mieszkanie to nie mieści się na ostatnim piętrze, sprawcą zalania jest sąsiad z mieszkania powyżej. Stąd musi być niezwłocznie poinformowany o zdarzeniu. Konieczne jest też sporządzenie protokołu szkód zaistniałych w zalanym mieszkaniu w obecności sąsiada z góry oraz przedstawiciela wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej. Poszkodowany ma prawo wnieść roszczenie odszkodowawcze do:
- TU, w którym sąsiad z góry zawarł ubezpieczenie OC w życiu prywatnym;
- do sąsiada z góry, jeżeli sprawca nie jest ubezpieczony (w tym przypadku polisa OC nie jest obowiązkowa) lub jeżeli jest to wola poszkodowanego (pomimo tego, że sprawca jest ubezpieczony w zakresie OC).
Co zrobić, jeżeli sprawca unika odpowiedzialności za zalanie?
Jak już wspomniano, poszkodowany jest zobowiązany do udowodnienia winy sprawcy (zawinionego działania lub zaniedbania). Jeżeli sprawca unika odpowiedzialności za zalanie warto, by poszkodowany wezwał rzeczoznawcę, który wskaże źródło wycieku wody oraz określi zakres i wartość szkody. Poszkodowany może wtedy wystosować pismo do sprawcy z wezwaniem do zapłaty za zalanie mieszkania, w którym określi wysokość roszczenia, o które wnosi. Pismo musi być nadane na Poczcie Polskiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Do pisma powinna być załączona ekspertyza od rzeczoznawcy. Jeżeli sprawca nadal unika odpowiedzialności za zalanie, poszkodowanemu pozostaje skierowanie sprawy do sądu.
Jeżeli do zalania doszło w wyniku zdarzenia nagłego i zewnętrznego, którego nie można było przewidzieć i mu zapobiec, nie ma mowy o winie sprawcy. Wówczas TU sprawcy odmówi wypłacenia odszkodowania na rzecz poszkodowanego (nawet pomimo dobrych chęci sprawcy). Również skierowanie sprawy do sądu przez poszkodowanego na nic się zda.