Najprostszym sposobem na obliczenie rentowności danej inwestycji jest użycie jednego z dwóch podstawowych schematów wyliczeń – ROI (zwrot z inwestycji) oraz ROE (zwrot z kapitału). Na co dzień tymi pojęciami posługują się między innymi maklerzy giełdowi. Jednak wzory ROI i ROE można zastosować również do kalkulacji np. rentowności wynajmu mieszkania. Na czym więc polegają obydwie te metody?
W jaki sposób obliczana jest rentowność nieruchomości?
Inwestowanie w nieruchomości z pewnością nie może zostać uznane za tanie przedsięwzięcie. Biorąc pod uwagę wysoką cenę mieszkań oraz koszty ich eksploatacji, inwestor musi posiadać wysoki kapitał początkowy. Jednak rentowność nieruchomości stanowi jeden z powodów, dla których popularność tej formy inwestycji nie słabnie wraz z upływem czasu. Oczywiście uzyskanie danych dotyczących opłacalności przedsięwzięcia jest możliwe tylko poprzez szczegółową kalkulację.
Do obliczenia rentowności nieruchomości wykorzystuje się kilka ważnych informacji. Pierwszą z nich jest łączna suma środków zainwestowanych w zakup i utrzymanie lokalu. Tutaj należy uwzględnić także wszystkie wydatki wynikające z przeprowadzanych prac remontowych i wszelakich cyklicznych opłat. Po drugie, trzeba wziąć pod uwagę regularny przychód z najmu nieruchomości. Zazwyczaj w obliczeniach stosuje się zysk wygenerowany przez okres 12 miesięcy, czyli całego roku kalendarzowego.
Zysk z inwestycji należy podzielićprzez sumę zainwestowanych środków, a następnie pomnożyć przez 100%. Uzyskany wynik będzie stanowił procentowy wskaźnik rentowności danej nieruchomości.
Jak obliczyć rentowność nieruchomości przy użyciu współczynnika ROI?
Return on Investment, czyli zwrot z inwestycji, to wskaźnik stosowany przez niemal wszystkich inwestorów. Jego największą zaletą jest uniwersalność, gdyż można zastosować go w przypadku dowolnego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Rzecz jasna sprawdzi się on także podczas wyznaczania rentowności nieruchomości. Jak należy wykonać taką kalkulację?
Wyliczenie w systemie ROI odbywa się w następujący sposób. Inwestor określa roczny zysk z tytułu najmu mieszkania (np. 18 tysięcy złotych) i dzieli go przez łączną sumę zainwestowanego kapitału (np. 200 tysięcy złotych). Otrzymany ułamek wystarczy pomnożyć przez 100% (0,09 x 100% = 9% zysku). Jak widać, współczynnik ROI jest naprawdę bardzo prosty w zastosowaniu. Każdy inwestor powinien zatem bezproblemowo obliczyć rentowność posiadanej nieruchomości.
W jakich sytuacjach warto określić rentowność nieruchomości poprzez współczynnik ROE?
Choć sam wskaźnik Return on Equity oblicza się według podobnych założeń, jego przeznaczenie jest nieco inne. Jak sama nazwa wskazuje, inwestor określa w ten sposób zwrot z kapitału będącego jego własnością. Co to oznacza? Otóż przy takiej kalkulacji nie uwzględnia się żadnych kredytów, pożyczek, dotacji i innych pieniędzy, które pierwotnie nie należały do inwestora.
Jak to działa w praktyce? Przykładowo, inwestor dysponuje wkładem własnym w wysokości 50 tysięcy złotych. Dodatkowo zaciąga kredyt na kwotę 150 tysięcy złotych, co pozwala mu nabyć nieruchomość za sumę 200 tysięcy złotych. W takiej sytuacji do obliczenia ROE należy wykorzystać kwotę 50 tysięcy złotych, czyli wkład własny inwestora. Kolejna ważna różnica dotyczy sposobu określania dochodu z tytułu najmu. Od uzyskanej sumy trzeba bowiem odjąć koszt opłacenia 12 rat kredytu oraz prowizji wynikającej z zaciągniętej należności. Dopiero tak pomniejszony dochód można podzielić przez kwotę wkładu własnego i pomnożyć przez 100%. Dzięki temu sposobowi kalkulacji inwestor jest w stanie oszacować, jak szybko odzyska cały zainwestowany kapitał.
W jaki sposób wyliczyć rentowność nieruchomości (ROE)?
Wyliczenie ROE będzie zatem wyglądać w następujący sposób – od kwoty rocznego dochodu należy odjąć sumę 12 rat wraz z kosztami prowizji. W tym przykładzie można założyć, że wysokość jednej raty to 1500 złotych, a prowizja wynosi dodatkowe 200 złotych. Z kolei najem gwarantuje miesięczny dochód w postaci 2000 złotych. Na podstawie tych danych należy wykonać kalkulację – (24000 złotych zysku w skali roku – 20400 złotych kosztów kredytu i prowizji) / 50000 złotych wkładu własnego x 100% = (24000 – 20400) / 50 000 = 3600 / 50000 = 0,072 x 100% = 7,2% zysku ROE.
Rentowność nieruchomości można więc określić za pomocą dwóch różnych metod. Wskaźnik ROI będzie zdecydowanie najlepszym rozwiązaniem dla osób, które chcą oszacować ogólną opłacalność przeprowadzonej inwestycji. Z kolei współczynnik ROE umożliwi sprawdzenie tego, jak szybko inwestor powiększy swój prywatny kapitał. Oczywiście zastosowanie wybranej metody zależy głównie od indywidualnych preferencji inwestorów. Na zakończenie warto wspomnieć o średnich zyskach z tytułu najmu mieszkań. Zazwyczaj wyniki uzyskane przy użyciu wzorów ROI oraz ROE oscylują w przedziale kilku procent. Naprawdę bardzo rzadko zdarza się, aby rentowność nieruchomości została wyrażona poprzez liczbę dwucyfrową. Dlatego każdy inwestor musi zastanowić się nad tym, czy taka forma inwestycji będzie dla niego odpowiednia.